부동산, 채권집행
상가권리금보호법?
우국지사
2015. 6. 4. 10:44
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[경제신문은 내친구] 상가권리금 보호법?
세입자간에 주고받는 권리금…법적으로 보호하기 위해 제정 120만명 임차인 도울 수 있어…단기적으로 임대료 상승 우려 | |
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◆ 경제기사 이렇게 읽어요 ◆
최근 신문을 보면 '이제 상가권리금을 법으로 보호받게 됐다'는 뉴스가 많이 나와요. 그동안 음성적으로 거래됐던 상가권리금에 대한 법적 근거를 마련하는 상가건물 임대차보호법 개정안, 즉 상가권리금 보호법이 국회 본회의를 통과했기 때문이에요. 부모님이나 친척들이 식당 같은 가게를 운영하는 게 아니라면 '권리금'이란 단어조차도 생소한 친구들이 많을 거예요. 그렇다보니 이런 권리금을 보호한다는 법 이야기는 더 이해가 안 갈 수밖에 없죠.
우선 권리금이 무엇인지부터 알아보기로 해요. 권리금은 쉽게 말해 '자릿세'라고 할 수 있어요. 원래 가게에서 먼저 장사를 하던 사람이 자기 돈을 들여서 인테리어를 바꾸거나 광고를 열심히 해서 많은 단골손님을 만들었다고 가정해봐요. 이렇게 되면 나중에 그 가게에 들어와 장사를 하는 사람은 전에 입주했던 세입자 덕택에 초반에 가게를 꾸미는 비용을 덜 들여도 되고 단골 덕택에 어느 정도 고정수익도 기대할 수 있어요. 이런 부분에 대해서 새로 들어오는 세입자가 직전 세입자에게 일종의 대가를 지불하는 게 바로 권리금이에요.
여기에는 눈에 보이는 것과 보이지 않는 것이 함께 섞여 있어요. 먼저 실제 집기나 설비 같은 시설에 투자한 금액을 기준으로 산정하는 시설권리금이 있어요. 치킨집을 운영하던 임차인이 똑같은 치킨집을 경영할 새 세입자에게 가게를 넘길 때 튀김기와 인테리어 등에 들인 비용을 받는 식이죠. 단, 설비가 오래될수록 금액은 줄어들어요.
눈에 안 보이는 권리금에는 '단골이 얼마나 많은지'를 말하는 영업권리금, '가게 위치가 얼마나 좋은지'를 보는 바닥권리금이 있어요. 일반적으로 영업권리금은 가게 월 수익의 1년치를 계산해 매겨요. 바닥권리금은 '강남역 부근 권리금이 평당 얼마'라고 할 때 포함되는데 당연히 상점이 몰려 있는 번화가일수록 비싸겠죠.
그런데 이런 권리금은 최근까지 법으로 보장되지 않았어요. 원래 가게를 계약할 때는 건물 주인과 세입자만 거래를 하는데 이 권리금은 세입자와 세입자 사이에 주고받는 돈이다 보니 계약서에도 표시하지 않는 '눈먼 돈'이었다는 뜻이에요. 단지 거래 관행으로 인식되다보니 만약 새로운 세입자가 전 임차인에게 권리금을 주지 않겠다고 해도 법적으로는 문제가 없었던 셈이죠. 이러면 과거에 권리금을 내고 가게에 들어온 세입자가 새로운 임차인에게는 권리금을 챙기지 못해 손해를 보는 경우가 생겨요. 만약 주인이 월세를 더 많이 내는 새로운 세입자를 구해와 권리금 거래 없이 전 세입자를 내쫓는다고 해도 어쩔 수 없었어요. 장사가 잘되는 가게의 경우 주인이 직접 영업하겠다고 나설 때도 마찬가지죠.
이렇다보니 서민과 중산층이 대부분인 자영업자 보호를 위해서는 상가권리금을 법적으로 보장해야 한다는 지적이 이어졌고, 결국 정부가 이런 내용으로 법을 고친 거예요. 그동안 실체가 모호했던 상가 권리금의 존재를 분명히 하고, 특별한 이유가 없으면 임차인이 권리금을 가져갈 수 있는 기회를 보장해주는 것이 핵심이죠.
정부는 전국 120만명에 달하는 상가 임차인들이 납부한 33조원의 권리금이 법적으로 보호받게 될 것으로 추산해요.
이 덕분에 이제 건물 주인에게는 정당한 사유 없이 직전 세입자의 권리금 회수를 방해하는 것을 금지하는 '의무'가 생겼어요. 전 임차인이 새로운 세입자를 데려올 경우 특별한 상황이 아니면 그 세입자와 계약해야 해요.
세입자를 내보내고 새로운 임대차계약을 맺으면서 권리금을 직접 받거나 전 세입자가 고생해서 확보한 단골손님과 상권 등에 대해 보상하지 않고 공짜로 가져가는 건물주들의 횡포를 막기 위해서예요.
이를 지키지 않으면 세입자는 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있어요. 단, 지금 세입자가 3개월 이상 월세를 안 냈거나 상가를 재건축할 때는 주인이 권리금 회수를 도와줄 필요가 없어요. 새 임차인과의 계약도 그 사람이 보증금이나 월세를 낼 능력이 없거나 가게를 1년6개월간 영리 목적으로 사용하지 않을 때는 거절할 수 있어요.
법에는 계약 도중에 건물주가 바뀌어도 점포 규모와 상관없이 세입자가 5년간 영업할 수 있는 권리를 보장해주는 내용도 있어요.
법이 바뀌긴 했지만 부작용을 걱정하는 사람도 많아요. 단기적으로는 상가 임대료 상승을 일으켜 오히려 중소 임차인의 부담을 늘릴 수 있다는 것이죠. 반대로 재건축·재개발 사업과 백화점·대형마트 등 대형 상가에 입주한 세입자들에게는 무용지물이라는 지적도 이어져요. 이 때문에 앞으로 법이 더 바뀔 수 있다는 전망도 나와요.
우선 권리금이 무엇인지부터 알아보기로 해요. 권리금은 쉽게 말해 '자릿세'라고 할 수 있어요. 원래 가게에서 먼저 장사를 하던 사람이 자기 돈을 들여서 인테리어를 바꾸거나 광고를 열심히 해서 많은 단골손님을 만들었다고 가정해봐요. 이렇게 되면 나중에 그 가게에 들어와 장사를 하는 사람은 전에 입주했던 세입자 덕택에 초반에 가게를 꾸미는 비용을 덜 들여도 되고 단골 덕택에 어느 정도 고정수익도 기대할 수 있어요. 이런 부분에 대해서 새로 들어오는 세입자가 직전 세입자에게 일종의 대가를 지불하는 게 바로 권리금이에요.
여기에는 눈에 보이는 것과 보이지 않는 것이 함께 섞여 있어요. 먼저 실제 집기나 설비 같은 시설에 투자한 금액을 기준으로 산정하는 시설권리금이 있어요. 치킨집을 운영하던 임차인이 똑같은 치킨집을 경영할 새 세입자에게 가게를 넘길 때 튀김기와 인테리어 등에 들인 비용을 받는 식이죠. 단, 설비가 오래될수록 금액은 줄어들어요.
눈에 안 보이는 권리금에는 '단골이 얼마나 많은지'를 말하는 영업권리금, '가게 위치가 얼마나 좋은지'를 보는 바닥권리금이 있어요. 일반적으로 영업권리금은 가게 월 수익의 1년치를 계산해 매겨요. 바닥권리금은 '강남역 부근 권리금이 평당 얼마'라고 할 때 포함되는데 당연히 상점이 몰려 있는 번화가일수록 비싸겠죠.
그런데 이런 권리금은 최근까지 법으로 보장되지 않았어요. 원래 가게를 계약할 때는 건물 주인과 세입자만 거래를 하는데 이 권리금은 세입자와 세입자 사이에 주고받는 돈이다 보니 계약서에도 표시하지 않는 '눈먼 돈'이었다는 뜻이에요. 단지 거래 관행으로 인식되다보니 만약 새로운 세입자가 전 임차인에게 권리금을 주지 않겠다고 해도 법적으로는 문제가 없었던 셈이죠. 이러면 과거에 권리금을 내고 가게에 들어온 세입자가 새로운 임차인에게는 권리금을 챙기지 못해 손해를 보는 경우가 생겨요. 만약 주인이 월세를 더 많이 내는 새로운 세입자를 구해와 권리금 거래 없이 전 세입자를 내쫓는다고 해도 어쩔 수 없었어요. 장사가 잘되는 가게의 경우 주인이 직접 영업하겠다고 나설 때도 마찬가지죠.
이렇다보니 서민과 중산층이 대부분인 자영업자 보호를 위해서는 상가권리금을 법적으로 보장해야 한다는 지적이 이어졌고, 결국 정부가 이런 내용으로 법을 고친 거예요. 그동안 실체가 모호했던 상가 권리금의 존재를 분명히 하고, 특별한 이유가 없으면 임차인이 권리금을 가져갈 수 있는 기회를 보장해주는 것이 핵심이죠.
정부는 전국 120만명에 달하는 상가 임차인들이 납부한 33조원의 권리금이 법적으로 보호받게 될 것으로 추산해요.
이 덕분에 이제 건물 주인에게는 정당한 사유 없이 직전 세입자의 권리금 회수를 방해하는 것을 금지하는 '의무'가 생겼어요. 전 임차인이 새로운 세입자를 데려올 경우 특별한 상황이 아니면 그 세입자와 계약해야 해요.
세입자를 내보내고 새로운 임대차계약을 맺으면서 권리금을 직접 받거나 전 세입자가 고생해서 확보한 단골손님과 상권 등에 대해 보상하지 않고 공짜로 가져가는 건물주들의 횡포를 막기 위해서예요.
이를 지키지 않으면 세입자는 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있어요. 단, 지금 세입자가 3개월 이상 월세를 안 냈거나 상가를 재건축할 때는 주인이 권리금 회수를 도와줄 필요가 없어요. 새 임차인과의 계약도 그 사람이 보증금이나 월세를 낼 능력이 없거나 가게를 1년6개월간 영리 목적으로 사용하지 않을 때는 거절할 수 있어요.
법에는 계약 도중에 건물주가 바뀌어도 점포 규모와 상관없이 세입자가 5년간 영업할 수 있는 권리를 보장해주는 내용도 있어요.
법이 바뀌긴 했지만 부작용을 걱정하는 사람도 많아요. 단기적으로는 상가 임대료 상승을 일으켜 오히려 중소 임차인의 부담을 늘릴 수 있다는 것이죠. 반대로 재건축·재개발 사업과 백화점·대형마트 등 대형 상가에 입주한 세입자들에게는 무용지물이라는 지적도 이어져요. 이 때문에 앞으로 법이 더 바뀔 수 있다는 전망도 나와요.
출처 : 매일경제(2015. 6. 4.자)
[김태성 기자]
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